Ես ուզում եմ հողամաս գնել `ինչպես որոշել հողամասի իրական արժեքը

2024 Հեղինակ: Sebastian Paterson | [email protected]. Վերջին փոփոխված: 2023-12-16 13:51

Շուկայական արժեքը կամ օգտագործման արժեքը?

Ինչու՞ եմ օգտագործում չակերտներ, երբ խոսում եմ հողակտորների «շուկայական արժեքի» մասին: Հողամասի շուկայական գինը որոշելիս դրանք սովորաբար բխում են որոշակի (ոչ շատ երկար) ժամանակահատվածում արտադրված `հողամասերի որակի, տեղանքի, տարածքի, օգտագործման տեսակների նման գնման միջին գներից: Ըստ այդմ, որքան շատ վերլուծվեն այդպիսի գործարքները, այնքան ավելի ճշգրիտ կարող է որոշվել մեզ համար հետաքրքրող տարածքի գինը:

Միևնույն ժամանակ, անհրաժեշտ է, որ գործարքները կատարվեն `օգտագործելով նմանատիպ ֆինանսական սխեմաներ` առանց սեփականության իրավունքի, սահմանափակումների և ծանրաբեռնվածության փոխանցման հատուկ պայմանների:

Այնուամենայնիվ, գործնականում միշտ չէ, որ այս տեխնիկայի օգտագործումը շուկայական իրավիճակի օբյեկտիվ պատկեր է տալիս: Մինչ օրս գյուղատնտեսական նշանակության հողերի շուկան նոր է սկսել ձեւավորվել: Մեծ հաշվով, հողային գործարքների լուրջ ծավալ է նկատվել միայն վերջին 5-6 տարիների ընթացքում: Այո, վերջին մեկ-երկու տարում տեղի է ունեցել սեփականության իրավունքի փոխանցման բավականին մեծ քանակություն, բայց ինձ թվում է ապարդյուն վարժություն է որոշել մեծ թվով հողակտորների իրական գնման և վաճառքի գները:

Մի կողմից, հսկայական թվով գյուղատնտեսական հողակտորներ նվիրատվության կարգի արդյունքում փոխում են տերերին, չնայած իրականում կան առք ու վաճառքի գործարքներ: Քանի որ նվիրատվության գործարքները, ըստ էության, անհատույց գործարքներ են, ինչպե՞ս, այդպիսի դեպքերում, գնահատել նոր սեփականատիրոջը փոխանցված գույքի արժեքը:

Այո, և հողամասերի վաճառքի գործարքներ կատարելիս շատ հաճախ պայմանագրում նշվում է հողամասի թերագնահատված արժեքը `առաջին հերթին ավելի քիչ հարկեր վճարելու համար:

Մյուս կողմից, դուք չեք կարող առաջնորդվել անշարժ գույքի օբյեկտների վաճառքի գովազդային առաջարկներում նշված գներով: Նախ, շատ հաճախ, երբ հողամաս վաճառելիս կան շատ միջնորդներ ՝ ավելացնելով հողամասի սկզբնական գնի 20 կամ նույնիսկ 40-50% -ը: Երկրորդ, հողատերերն իրենք են հաճախ դիտմամբ ուռճացված գնով առարկաներ բացահայտում ՝ հաշվի առնելով անկման հետագա առևտուրը: Գնորդի համար շատ ավելի հաճելի է գնել 10-15% զեղչով անշարժ գույք `զգալով իրեն իրավասու գործարար: Երրորդ, շուկայական իրավիճակը հաճախ է փոխվում: Ամենաբնորոշ տարբերակներից մեկն այն է, երբ հողամասերը վաճառքի առաջարկվեն ավելի ցածր գնով, քան նախկինում ցուցադրվածները: Օրինակ ՝ ձեր հողամասի մոտ կան նաև այլ բնութագրերով ծանրոցներ,իսկ սեփականատերը շտապ որոշեց վաճառել դրանք մեծ զեղչով `միջոցների անհապաղ անհրաժեշտության պատճառով:

Կա մեկ այլ պատճառ, թե ինչու է դժվար գնահատել որոշակի հողակտորների շուկայական արժեքը, հողամասերի գրավադրման շուկայի գրեթե բացակայությունը:

Ինչպես արդեն ասացի վերևում, մինչ օրս հողի շուկան (հատկապես առևտրային նախագծերի հողակտորների համար, այսինքն ՝ մեծ տարածքներ) դեռ չի ձևավորվել: Հատուկ տարածքներում գործարքների ծավալը և դրանց իրականացման եղանակները թույլ չեն տալիս հուսալիորեն իրականացնել հողի արժեքի ճշգրիտ և օբյեկտիվ գնահատման համար բավարար վերլուծություն, վերլուծություն, որը կարող է հիմք ընդունվել հողամասը որպես գրավի առարկա ՝ առանց լրացուցիչ երաշխիք կամ լրացուցիչ ֆինանսական երաշխիքներ ներգրավելու …

Կարծում եմ ՝ ոչ, մանավանդ, եթե մենք օգտագործում ենք անորոշ «շուկայական արժեք» տերմինը, այլ խոսում ենք այս կամ այն կայքի «սպառողական արժեքի» մասին: Եթե «շուկայական արժեքը» հասկացվում է որպես այն գումարը, որի համար հողամասը կարող է վաճառվել տվյալ պահի տվյալ պահին, ապա սպառողական արժեքը գնահատելիս ուսումնասիրվում են բազմաթիվ գործոններ, ներառյալ հիմնականները.

ա) կարճաժամկետ (1-2 տարի) և միջնաժամկետ (5 տարի) ժամանակահատվածների համար բոլոր առումներով նման հողամասերի գների փոփոխության դինամիկա:

բ) կայքի գների փոփոխության սպասվող դինամիկան `հաշվի առնելով այնպիսի գործոններ, ինչպիսիք են հարակից տարածքի զարգացման երկարաժամկետ պլանները, ֆեդերացիայի ենթակա որոշակի շրջանի, տարածաշրջանի քաղաքական և տնտեսական իրավիճակը, փոփոխություններ էկոլոգիական իրավիճակը, տվյալ տարածքում բնակլիմայական գործընթացները, սոցիալական և ժողովրդագրական գործընթացները և այլն:

գ) Այս հողամասի զարգացման տարբեր ոլորտներում հնարավոր ռիսկերի վերլուծություն, այդպիսի ռիսկերի հաղթահարման հնարավորություն և դրանց հետ կապված նյութական ծախսերի հաշվարկում:

դ) հողամասի իրացվելիության կանխատեսումը `դրա զարգացման տարբեր փուլերում:

Չնայած այն հանգամանքին, որ վերոհիշյալ կետերից յուրաքանչյուրի պատասխանները կարող են լինել մոտավոր, դրանց համատեղումը, երբ ուսումնասիրվում է մաթեմատիկական մոդելի շրջանակներում, բավականին ճշգրիտ պատասխան է տալիս կայքի սպառողական արժեքի վերաբերյալ, ինչը հասկացվում է որպես առավելագույն թույլատրելի գումար, որի ներդրումը, հող գնելիս, ապահովում է կայքի հետագա զարգացման շահութաբերությունը: