Հողի առք ու վաճառքի ժամանակ նոտարը միշտ անհրաժեշտ է:

2024 Հեղինակ: Sebastian Paterson | [email protected]. Վերջին փոփոխված: 2023-12-16 13:51

Օրենքը նախատեսում է անշարժ գույքի գործարքների պայմանագրերի գրանցման երկու ձև:

Առաջին տարբերակը նոտարական գրասենյակում պայմանագիր կնքելն է Դաշնային գրանցման ծառայության գրասենյակում (ԴՊՀ ՝ նախկին RRB) գործարքի հետագա գրանցմամբ:

Երկրորդը, որը նախատեսված է Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքով և «Անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման և դրա հետ գործարքների մասին» Դաշնային օրենքով, պարզ գրավոր համաձայնության կնքումն է: Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի «Անշարժ գույքի վաճառքի պայմանագրի ձև» 550-րդ հոդվածի համաձայն, անշարժ գույքի առքուվաճառքի պայմանագիրը կնքվում է գրավոր `կազմելով կողմերի կողմից ստորագրված մեկ փաստաթուղթ: Ինչպես բխում է օրենքից, նման համաձայնագիրը չի պահանջում պարտադիր նոտարական վավերացում:

Եկեք քննարկենք վերը նշված մեթոդներից յուրաքանչյուրի առավելություններն ու թերությունները:

Նոտարիատում ֆիզիկական անձանց կողմից այնպիսի փաստաթղթերի գրանցումը, ինչպիսիք են, օրինակ, վարկային պայմանագիրը, կտակը կամ լիազորագիրը, շատ դեպքերում արդարացված է. Բացառությամբ օրենքով նախատեսված դեպքերի, նոտարը օրենքի միակ ներկայացուցիչն է, ով կարող է հաստատել փաստաթուղթը, հաստատել այն ստորագրած քաղաքացիների իրավունակությունը: Փաստաթուղթն ուժի մեջ է մտնում նոտարի կողմից այն վավերացնելու պահից կամ վավերացված փաստաթղթում նշված պահից: Որոշ կոնֆլիկտային իրավիճակների դեպքում, որոնք պահանջում են դատական գործընթաց, անկասկած է, որ նոտարի կողմից վավերացված փաստաթղթերի նկատմամբ վստահությունն ավելի մեծ է, քան պարզ գրավոր տեսքով կազմված փաստաթղթերի նկատմամբ, հատկապես եթե կողմերից մեկի ներկայությունը անհնար է լսողություն

Այլ իրավիճակ է անշարժ գույքի գործարքների հետ կապված: Նոտարի պարտականությունները ներառում են անշարժ գույքի գործարքի վերաբերյալ պայմանագիր կնքելու փաստի հաստատում, կազմված փաստաթուղթը ստորագրած քաղաքացիների ինքնության հաստատում: Այնուամենայնիվ, համաձայնագիրն ուժի մեջ կմտնի միայն UFRS- ում դրա գրանցումից հետո, որը տևում է տաս աշխատանքային օր փաստաթղթերի ներկայացման օրվանից: Բնականաբար, UFRS- ին փաստաթղթեր ներկայացնելիս այս կազմակերպության համապատասխան պաշտոնյաները պետք է նաև ստուգեն պայմանագիր կնքած քաղաքացիների ինքնությունը, ստուգեն պայմանագրի ճիշտությունը, օտարված (ձեռք բերված) անշարժ գույքի սեփականությունը: Այսինքն, UFRS- ում գրանցման կարգը բացարձակապես նույնն է ինչպես նոտարական կարգով կնքված պայմանագրի, այնպես էլ կողմերի կողմից կազմված համաձայնագրի համար ՝ առանց նոտարի մասնակցության:

Հասկանալի է, որ իրավագիտությունից հեռու գտնվող մարդկանց համար բավականին դժվար է ինքնուրույն պայմանագիր կազմել, հատկապես թանկարժեք անշարժ գույքի հետ գործարքների մասով: Որպես կանոն, նման պայմանագրեր կազմելիս նրանք դիմում են իրավաբանների այս ոլորտում մասնագիտացած փաստաբաններին:

Ի՞նչ տարբերություն նոտարի (որը, իհարկե, բարձրագույն կրթություն ունեցող մասնագետ է) և հողօգտագործման ոլորտում իրավաբանի հետ պայմանագիր կազմելու միջև:

A. Փաստաբանի հետ կապվելու դեպքում պայմանագիրը կազմելու համար վճարը կախված չի լինի գույքի արժեքից: Սա գործարքի կողմերին հնարավորություն է տալիս նշել օբյեկտի իրական շուկայական արժեքը `անկախ նրանից` դուք գործ եք կնքում սենյակի հետ, թե ամբողջ տուն եք գնում: Նոտարով հաստատված պայմանագրում շատերը չեն նշում իրական շուկայական գինը միայն այն պատճառով, որ գրանցման գինը հաշվարկվում է որպես անշարժ գույքի արժեքի տոկոս: Դատական պրակտիկան ցույց է տալիս, որ հաճախ գնորդի կողմից վաճառողին վճարման միակ ապացույցը վաճառողից ստացականն է: Ստացումների հետ կապված ավելորդ աղմուկից կարելի է խուսափել, եթե կողմերը պայմանագրում նշում են իրական արժեքը `նշելով, որ գումարը փոխանցվել է:

Բ. Նոտարական գրասենյակում, ամենայն հավանականությամբ, ձեզանից կխնդրեն օգտագործել պայմանագրի մի քանի ստանդարտ ձևանմուշներից մեկը, որոնք քիչ թե շատ հարմար են ձեր իրավիճակին: Հողային իրավունքի ոլորտի մասնագետը, մանրակրկիտ ուսումնասիրելով ձեր որոշակի գործարքի առանձնահատկությունները, կկարողանա կազմել պայմանագիր, որը լավագույնս համապատասխանում է կողմերի շահերին, կանխատեսել հնարավոր ռիսկերը, անհրաժեշտության դեպքում, տալ առաջարկություններ և աջակցել լրացուցիչ հավաքագրմանը: փաստաթղթեր, որոնք բացառում են հետագայում գործարքը վիճարկելու հնարավորությունը: Հնարավոր է նաև համաձայնություն ձեռք բերված անշարժ գույքի սեփականատիրոջ հետագա իրավական աջակցության մասին, օրինակ `դրանց վերավաճառքի, լիզինգի, վերակառուցման և այլնի մասին: Բացառված չէ մի տարբերակ, երբ փաստաբանը, մանրակրկիտ վերլուծելով ներկայացված փաստաթղթերը, խորհուրդ կտա ձեզ ընդհանրապես հրաժարվել այդ գործարքից,դրդված հնարավոր բացասական սցենարների մատնանշմամբ: Ի վերջո, գործարքի կողմերի և նրանց հետ փոխգործակցող փաստաբանի շահերը լիովին համընկնում են, մինչդեռ նոտարի գործառույթները իջնում են պայմանագրի կնքման պարզ հայտարարության:

Բ. Եթե պայմանագիրը պետք է լրամշակվի նախքան այն UFRS- ին ներկայացնելը (օրինակ, կողմերը որոշեցին փոխել գույքի արժեքը կամ գործարքը խափանվեց վերջին պահին, բայց վաճառողը գտավ գնորդ պատրաստ գնորդ գույքը նույն պայմաններով), վաճառողը կարող է ինքնուրույն վերաշարադրել պատրաստի պայմանագիրը ՝ մուտքագրելով ճշգրտված տվյալներ: Եթե պայմանագիրը կազմվում է նոտարական գրասենյակում, անհրաժեշտ է նորից դիմել նոտարին, վճարել վճարը, այսինքն ՝ գործընթացը սկսել նորից, ինչը կհանգեցնի ինչպես ժամանակի, այնպես էլ գումարի կորստի: Բացի այդ, հնարավոր բարդություններից խուսափելու համար խորհուրդ է տրվում դադարեցնել նախկինում կնքված պայմանագիրը, որը պահանջում է երկու կողմերի բարի կամքը և նրանց համատեղ այցը նոտարական գրասենյակ:

Կարո՞ղ ենք եզրակացնել, որ անշարժ գույքի գործարքներ կնքելիս նոտարը «լրացուցիչ օղակ» է:

Այո, բայց միայն մեկ և շատ կարևոր նախազգուշացումով. Պայմանագրի կազմման մեջ ներգրավված փաստաբանը պետք է լինի հողօգտագործման բնագավառում բարձր որակավորում ունեցող մասնագետ, ունենա նման պայմանագրեր կնքելու փորձ, հաջող մասնակցի հողերի հետ կապված դատավարություններին, աշխատի կազմակերպության, որը մասնագիտանում է անշարժ գույքի հետ գործարքների աջակցման գործում: